Това́рищество со́бственников недви́жимости (ТСН), организационно-правовая форма юридического лица в РФ, в которой создаются некоммерческие организации собственников недвижимого имущества (в том числе товарищества собственников жилья, а также садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества). ТСН создаются для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Понятие, правовое регулирование

В России ТСН появились в результате реформы гражданского законодательства о юридических лицах: Федеральным законом от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» ТСН были определены как некоммерческие корпоративные организации [подпункт 4 п. 3 ст. 50, п. 1 ст. 65.1, ст. 123.1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)].

До 2014 г. гражданское законодательство признавало возможность создания товариществ собственников жилья (ТСЖ), иных объединений собственников недвижимости не существовало [до 2005 действовал Федеральный закон от 15 июня 1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», а в 2005 вступил в силу Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ)]. В 2014 г. была сделана попытка объединить в единый правовой режим все возможные объединения собственников недвижимости – юридические лица. В 2017 г. данная тенденция была продолжена принятием Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон о садоводстве и огородничестве), в соответствии с которым садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) были признаны видами ТСН.

Как следствие, в настоящее время ТСН имеют довольно сложное правовое регулирование: есть общие положения о ТСН, которые предусмотрены в ГК РФ (статьи 123.12–123.14), а также есть специальное правовое регулирование, предусмотренное для ТСЖ (нормы ЖК РФ), СНТ и ОНТ (Закон о садоводстве и огородничестве).

В названии ТСН как организационно-правовой формы используется понятие «товарищество». В ГК РФ упоминаются и другие организационно-правовые формы – хозяйственные товарищества, коммерческие организации, которые традиционно отличаются простотой регулирования (только ГК РФ, отсутствует специальный закон); простотой управления [имеют в качестве учредительного документа не устав, а учредительный договор), а их участники (полные товарищи) субсидиарно отвечают по их обязательствам].

Хозяйственные товарищества традиционно противопоставляются хозяйственным обществам, поскольку в силу преобладания личных элементов в их конструкции они признаются в большей степени объединением лиц, а не капиталов [между товарищами, по сути, возникают лично-доверительные отношения, исключающие или серьёзно ограничивающие смену участников или уступку ими своего членства иным лицам (Хозяйственные общества. 2008)]. Использование же в названии ТСН понятия «товарищество» вытекает из самого определения ТСН, данного в ст. 123.12 ГК РФ, где указывается на то, что ТСН создаётся для управления объектами недвижимости, «в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании». Таким образом, именно интерес сособственников или общих пользователей одного и того же имущества составляет основу для формирования ТСН. Чаще всего количество сособственников (совместных пользователей) ограничено, поэтому личность участника ТСН имеет существенное значение для иных его участников. В силу указанных обстоятельств использование в названии ТСН слова «товарищество» в целом следует признать обоснованным. При этом в конструкции ТСН нет иных элементов, схожих с правовым статусом хозяйственных товариществ.

Членство в ТСН

Членами ТСН могут быть только те собственники недвижимости, которые в силу закона имеют имущество в их общей собственности или в общем пользовании. При этом ТСН является добровольным объединением собственников недвижимого имущества, что в полной мере отвечает конституционным требованиям о добровольности участия граждан и юридических лиц в любых объединениях (ст. 30 Конституции РФ), в том числе имеющих статус юридического лица. Таким образом, наличие права собственности на недвижимое имущество у лица в многоквартирном доме и, соответственно, наличие у такого лица доли в общем имуществе в таком многоквартирном доме не делает обязательным участие такого собственника в ТСН.

Исходя из выводов судебной практики ТСЖ, ТСН не рассматривается как хозяйствующий субъект с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСН (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 5 октября 2007 № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел ... »; Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса РФ в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждённый  Президиумом Верховного Суда РФ 4 июля 2018).

Учредительные документы, органы управления

Единственным учредительным документом ТСН является устав.

Требования к содержанию устава ТСН не отличаются от общих правил к уставу любой организации, которые определены в ст. 52 ГК РФ и в соответствии с которыми устав ТСН должен содержать сведения о: наименовании, которое должно включать слова «товарищество собственников недвижимости»; месте нахождения; предмете и целях деятельности; составе и компетенции органов; порядке принятия в ТСН решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом (ст. 123.12 ГК РФ).

Система органов ТСН включает высший орган ТСН – общее собрание его членов, а также два исполнительных органа: единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление). Ограничений на создание иных органов ГК РФ не содержит, однако и их обязательного создания не предусматривает.

Учреждение, реорганизация и прекращение деятельности ТСН

ТСН может быть создано путём его учреждения, а также путём реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива в форме преобразования (п. 3 ст. 123.2 ГК РФ).

ТСН может быть реорганизовано в форме преобразования в потребительский кооператив. Специальных положений о реорганизации в иных формах, кроме преобразования, ГК РФ не устанавливает. Другие формы реорганизации для отдельных видов ТСН определяются специальными законами (например, ст. 140 ЖК РФ для ТСЖ).

В отдельных случаях законодательство предусматривает возможность изменения вида ТСН, которое не признаётся реорганизацией и не влечёт последствий, установленных для реорганизации юридического лица (например, СНТ или ОНТ, в соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона о садоводстве и огородничестве, вправе изменить свой вид на ТСЖ в случае своего соответствия нормам жилищного законодательства и другим требованиям).

Прекращение деятельности ТСН возможно, помимо реорганизации, также в форме ликвидации и исключения ТСН как недействующего юридического лица из Единого государственного реестра юридических лиц в соответствии с законодательством.

Виды ТСН

Товарищество собственников жилья

ТСЖ является видом ТСН, правовое положение которого определяется жилищным законодательством РФ [создание, деятельность, а также права и обязанности членов ТСЖ (п. 9 ст. 4 ЖК РФ)]. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывается, что особенности гражданско-правового положения ТСЖ определяются нормами ГК РФ, а нормы ЖК РФ о ТСЖ являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ.

ТСЖ признаётся объединение собственников помещений, созданное для совместного управления общим имуществом; обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом; осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества; предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме (домах), находящемся (находящихся) в управлении; осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества (статьи 135, 136 ЖК РФ).

Основные функции ТСЖ, его права и обязанности определяются жилищным законодательством РФ (ст. 137, 138, 161 и др. ЖК РФ), исходя из указанных выше целей создания ТСЖ.

Садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества

СНТ и ОНТ являются видами ТСН, специфика правового положения которых определяется Законом о садоводстве и огородничестве, нормами земельного и градостроительного законодательства.

СНТ и ОНТ создаётся для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжения гражданами имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании, а также для следующих целей (ст. 7 Закона о садоводстве и огородничестве):

• создание благоприятных условий для ведения гражданами садоводства и огородничества (обеспечение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведения, обращения с твёрдыми коммунальными отходами, благоустройства и охраны территории садоводства или огородничества, обеспечение пожарной безопасности на территории садоводства или огородничества и др.);

• содействие гражданам в освоении земельных участков в границах территории садоводства или огородничества;

• содействие членам СНТ и ОНТ во взаимодействии между собой и с третьими лицами, в том числе с органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также защита их прав и законных интересов.

При этом между СНТ и ОНТ есть существенная разница: СНТ – это объединение собственников садовых земельных участков, т. е. таких участков, которые предназначены для отдыха граждан и/или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. ОНТ – это объединение собственников огородных земельных участков, которые предназначены для отдыха граждан и/или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

СНТ и ОНТ могут быть созданы как собственниками недвижимости (земельных участков), так и любыми иными лицами, которым такие земельные участки будут предоставлены лишь в последующем (ст. 9 Закона о садоводстве и огородничестве), при этом членами СНТ и ОНТ могут являться исключительно физические лица.