Това́рищество со́бственников жилья́ (ТСЖ), некоммерческая корпорация, вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) для совместного управления общим имуществом в таком доме. В случаях, указанных в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ), ТСЖ создаётся для управления имуществом собственников помещений в нескольких МКД или имуществом собственников нескольких жилых домов, а также для обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.

ТСЖ является единственным видом объединений, имеющих статус юридического лица, создаваемым собственниками помещений МКД с основной целью – управление МКД.

Управление МКД может осуществлять и жилищный потребительский кооператив, однако для него управление является дополнительной функцией, сопутствующей другой основной цели – строительству или приобретению жилых помещений для членов кооператива. Управление ТСЖ является одним из предусмотренных ЖК РФ способов управления МКД. При этом наличие ТСЖ не исключает возможности привлечения управляющей организации.

Создание объединений собственников жилой недвижимости в России связано с возращением института частной собственности и бесплатной приватизацией жилья. Поскольку вместе с жилыми помещениями собственники получили право собственности и в отношении общего имущества МКД, возникла потребность в управлении этим имуществом.

Идея создания объединений собственников жилой недвижимости возникла ещё во времена Римской империи. Однако специальные законы, регулирующие статус таких объединений, появились лишь в 19 в. сначала в Англии, а затем и в других странах Западной Европы. В России первые объединения собственников для обслуживания объектов общего пользования возникли в связи с активным развитием в начале 20 в. дачных посёлков. Для этого стали создавать общества благоустройства дачной местности. В советский период была предпринята попытка объединения нанимателей помещений в государственных МКД в жилищные товарищества, но из-за отсутствия заинтересованности нанимателей и необходимой имущественной базы эти товарищества оказались неэффективны (Чиквашвили. 1965. С. 4).

Первым специальным правовым актом, регулировавшим статус объединений собственников жилья, стал Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме» (утратил силу), а 15 июня 1996 г. был принят Федеральный закон № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу). В указанном законе проводилось разграничение понятий «товарищество собственников жилья» и «кондоминиум». Первое рассматривалось как организационно-правовая форма некоммерческой организации, субъект управления МКД, второе – как единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома, т. е. объект управления. Закон предусматривал автоматическое возникновение членства в ТСЖ, что впоследствии было признано нарушением конституционного права на свободу объединения (п. 4 постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 № 10-П).

Сейчас членство в ТСЖ основано на принципе добровольности, хотя в теории высказываются различные точки зрения о целесообразности такого подхода (например, Певницкий. 2007. С. 40). В некоторых странах предусмотрено обязательное членство в подобных объединениях [например, Германия, Казахстан (Валиев. 2015. С. 114)].

В России не предусмотрено обязательного создания ТСЖ при наличии множества собственников помещений МКД. В некоторых странах создание объединений собственников жилья в такой ситуации является обязательным [Норвегия, Дания, Германия и др. (Гордеев. 2016)].

Отношения, связанные с деятельностью ТСЖ, регулируются разделом VI ЖК РФ, а в части, неурегулированной жилищным законодательством, – гражданским законодательством. Действие Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» на ТСЖ не распространяется.

Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ. Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких МКД, если дома расположены на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках, имеют находящиеся в общем пользовании элементы инфраструктуры. ТСЖ также может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если они расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и общие элементы инфраструктуры.

Вопрос о создании ТСЖ решается собственниками помещений на общем собрании. Решение считается принятым, если за него отдано более 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД. Если ТСЖ создаётся собственниками нескольких МКД, решения, связанные с созданием товарищества, принимаются на общих собраниях в каждом доме большинством не менее ⅔ голосов от общего числа голосов. ТСЖ должно быть ликвидировано, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Членами ТСЖ могут быть только собственники жилых и нежилых помещений МКД. При прекращении права собственности членство в ТСЖ прекращается. ТСЖ ведёт реестр членов товарищества.

Функции ТСЖ по управлению МКД зависят от того, реализует оно свои полномочия по управлению непосредственно или привлекает управляющую организацию. При управлении МКД самим ТСЖ оно несёт ответственность за содержание общего имущества в данном доме, за предоставление коммунальных услуг. ТСЖ может оказывать услуги и/или выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления МКД с управляющей организацией ТСЖ контролирует выполнение управляющей организацией своих обязательств.

На ТСЖ возлагается получение платежей на содержание и ремонт общего имущества МКД. Собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, обязаны участвовать в расходах на содержание и ремонт. Взаимоотношения между ТСЖ и собственником, не являющимся членом товарищества, должны регулироваться договором, однако его отсутствие не является основанием для освобождения собственника от обязанности вносить платежи.

ТСЖ может осуществлять распорядительные правомочия, такие как предоставление в пользование части общего имущества МКД, получение в пользование либо приобретение в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.

ТСЖ обладает обособленным имуществом, принадлежащим ему на праве собственности. Наличие собственных средств необходимо для исполнения обязательств, связанных с управлением МКД, а также для обеспечения деятельности самого товарищества. В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами МКД. При этом вещных прав на общее имущество МКД у ТСЖ не возникает. На основании решения общего собрания членов ТСЖ могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели (резервный фонд, фонд на проведение текущего ремонта дома и др.).

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в МКД, строительству дополнительных помещений и объектов общего имущества, сдаче в аренду (наём) части общего имущества дома. Иные виды хозяйственной деятельности могут осуществляться ТСЖ за счёт дополнительных доходов, при условии, что они не выходят за рамки уставных целей ТСЖ.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление (ст. 144 ЖК РФ). Общее собрание решает вопросы, касающиеся организации деятельности товарищества, управления им, прекращения его деятельности, а также основные вопросы управления МКД, включая осуществление распорядительных правомочий в отношении общего имущества, определение размера платежей членов товарищества. Круг вопросов, относящихся к компетенции общего собрания, может быть расширен уставом ТСЖ. Кроме того, общее собрание вправе принять к рассмотрению любой вопрос, отнесённый к компетенции правления товарищества.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчётным общему собранию. Правление избирает из своего состава председателя, если его избрание не отнесено уставом к компетенции общего собрания. Председатель правления осуществляет функции единоличного органа управления ТСЖ. Контрольным органом ТСЖ является ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов товарищества не более чем на 2 года.

ТСЖ является эффективной формой управления МКД, дающей возможность собственникам избежать необоснованных расходов, а также контролировать деятельность обслуживающих и управляющих организаций.