Недви́жимость, особый вид объектов гражданского права – недвижимые вещи, к которым относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства («недвижимость по природе»), а также в предусмотренных случаях т. н. недвижимость по закону (например, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) и недвижимость в силу назначения [например, элементы имущественного комплекса, квартиры и межквартирные пространства в домах, навсегда присоединённые вещи (сельскохозяйственные орудия на обрабатываемом земельном участке) и пр.]. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Перечень вещей, которые признаются недвижимыми в силу закона, является в праве каждого государства исчерпывающим. В англосаксонской правовой системе недвижимость делится на real-estate – недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.) и на real-property – имущественные права на объекты недвижимости.

Ещё римское право выделяло недвижимое имущество, но особый правовой режим был установлен только с появлением специальных прав и обременений в силу природы недвижимых вещей и необходимости соблюдать баланс частных и публичных интересов – сервитутов, суперфициев и т. п.

Особой категорией недвижимости являются имущественные комплексы – совокупность взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое.

Недвижимость может быть объектом практически любого из вещных прав, включая право пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, сервитутов и иных обременений, а также предметом купли-продажи, залога (ипотеки), аренды, лизинга и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. При этом законодательно установлены особенности реализации прав на недвижимое имущество (особенно пользования и распоряжения) в целях сохранения окружающей среды, среды застройки, законных прав и интересов иных лиц. Использование некоторых видов объектов недвижимости (земельные участки, жилые помещения и пр.) может быть законодательно ограничено только целевым назначением. Отдельные виды объектов недвижимого имущества изъяты из оборота (недра, леса и др.) в силу их ограниченного объёма, невосполняемости и т. д. Законодательство многих стран устанавливает зависимость прав на земельный участок от прав на связанную с ним недвижимость при совершении сделок (например, продажи, аренды, ипотеки).

Объекты недвижимости могут иметь особый правовой статус в связи с их исторической и культурной или географической и биологической ценностью. Наиболее выдающиеся памятники культурного и природного наследия включены в список Всемирного наследия ЮНЕСКО.

В праве недвижимость противопоставляется движимому имуществу в силу высокой социальной и экономической ценности и в большей степени подвержена правовому регулированию и соблюдению формальностей, например регистрации прав на объекты недвижимости (титульная система регистрации) и сделок с ними (актовая система регистрации). Большинство стран придерживается титульной системы регистрации, когда предметом регистрации является само право, а также ограничения (обременения) этих прав. Основной принцип в такой системе – «без регистрации нет права». Страны англосаксонской системы права чаще вводят актовую систему, базирующуюся на принципе «без регистрации нет сделки». Государственная регистрация как институт публичной власти является средством легализации объектов недвижимости и оснований совершения операций с ними, но выполняет также учётно-контрольные функции. В случае самовольной постройки (возведения объекта недвижимости в нарушение установленных норм) признание права на него возможно только в судебном или административном порядке.