Ипоте́ка (залог недвижимого имущества; от греч. ὑποθήκη – заклад, залог), способ обеспечения исполнения обязательства. Наиболее распространённой сферой применения ипотеки выступают кредитные и иные финансовые обязательства. По российскому праву ипотека также возможна в обязательствах, основанных на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, а также в обязательствах вследствие причинения вреда.

Термин «ипотека» уже в эпоху Солона (середина 7 – середина 6 вв. до н. э.) обозначал вид залога имущества, при котором на меже заложенного под денежный заём земельного участка устанавливался столб с надписью (ипотека) о том, что участок служит обеспечению требований заимодавца (Ипотека // Словари онлайн).

В современном мире ипотека известна преобладающему большинству правопорядков; она регулируется как вещное право, которое даёт управомоченному лицу (залогодержателю) право удовлетворения требований из заложенного имущества при условии неисполнения обеспеченного залогом обязательства (§ 1113 Германского гражданского уложения; статьи 2333, 2393 Гражданского кодекса Франции; статьи 793–883 Гражданского кодекса Швейцарии; ст. 276 Закона Эстонии о вещном праве; § 1309 Гражданского кодекса Чехии).

В России источниками правового регулирования отношений, возникающих в связи с ипотекой, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) (статьи 334–356), Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Правовая сущность данного способа обеспечения исполнения обязательства по действующему российскому законодательству состоит в том, что ипотека представляет собой субъективное гражданское право залогодержателя, являющегося кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ипотека возникает на основании договора (договорная ипотека) и закона (законная ипотека). В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке как обременении недвижимого имущества.

Законная ипотека возникает в случаях, предусмотренных законом. Например, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признаётся находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остаётся у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Перечень такого имущества приведён в п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

6) машино-места.

Ипотека обладает следующими чертами:

• акцессорность;

• право следования;

• публичность;

• старшинство залоговых требований.

Акцессорность означает существование ипотеки в виде дополнительного (обеспечительного) обязательства по отношению к основному обеспечиваемому обязательству. Ипотека может существовать, пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. Прекращение основного обязательства влечёт прекращение ипотеки. В отличие от российского права, в Германии и Швейцарии возможно установление и неакцессорного залога в форме поземельного долга.

Свойство следования ипотеки за недвижимой вещью вытекает из ст. 353 ГК РФ (сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу). Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Публичность ипотеки заключается в необходимости её государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Старшинство залоговых требований перед обязательственными означает то, что в первую очередь удовлетворяются требования залоговых кредиторов. Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 13 Закона об ипотеке, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, однако иное может быть установлено Законом об ипотеке.

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права её законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

2) право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Закладная может быть именной документарной и бездокументарной (электронной) ценной бумагой. Права по электронной закладной закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии (электронная закладная).

Согласно ст. 37 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очерёдность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке).

Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке (пункты 1–3 ст. 47 Закона об ипотеке).

Обращение взыскания на предмет ипотеки может быть произведено по решению суда или по нотариально удостоверенному соглашению залогодателя с залогодержателем. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путём продажи с публичных торгов или другим установленным законом образом.