Сервиту́т (лат. servitus, род. падеж servitutis – подчинённость, подвластность), ограниченное право пользования чужой вещью. Сервитут устанавливается в тех случаях, когда обеспечение нужд собственника без него невозможно или затруднительно. При этом сервитут не может полностью лишать собственника имеющихся возможностей использовать собственность по назначению.

Сервитут возник в Древнем Риме как форма урегулирования отношений владельцев соседних земельных участков (право прохода и проезда, прокладки и эксплуатации коммуникаций, отвода или забора воды, добычи песка, камня и т. п.). Позднее сервитуты стали разделять на сельские [земельные, водные, лесные – связанные с соседними (но не обязательно смежными) земельными участками] и городские (связанные со строениями и зданиями; например, право встроить балку в соседскую стену, прорубить окно в общей стене, иметь балкон, нависающий над соседским участком). В дореволюционном российском праве аналогичный сервитуту институт назывался «правом участия частного» («право соседства»).

Сервитуты делятся на личные – установленные в пользу определённых лиц, и предиальные (от лат. praedium – недвижимое имущество, земельная собственность, поместье) – установленные в пользу собственника, владельца или пользователя определённого объекта недвижимости. В отдельных случаях (узус и узуфрукт) объектом личных сервитутов могут быть не только недвижимые, но и движимые вещи. Различают положительные сервитуты как право на чужую вещь (например, право прогонять скот на водопой через чужой участок или право гасить известь на чужом участке) и отрицательные сервитуты как запрет совершения определённых действий собственником обременённой вещи (например, запрет строить здания выше определённой высоты, обязанность принимать воду с верхнего участка). Сервитуты могут быть срочными либо постоянными, а также платными либо бесплатными (как правило, носят возмездный характер). Законодательство не содержит исчерпывающего перечня сервитутов, позволяя устанавливать подобные обременения во всех необходимых случаях, если это отвечает признакам сервитута и не противоречит букве и духу закона. Сервитут может быть установлен договором, завещанием, решением суда. В некоторых странах способом установления сервитута признаётся обычай.

Публичный сервитут устанавливается в интересах неопределённого круга лиц и оформляется актом органа власти. В силу отсутствия определённого круга правообладателей публичный сервитут фактически является не ограниченным вещным правом, а общим ограничением права собственности.

Основные нормы о сервитуте включены в гражданское, земельное, природоресурсное и градостроительное законодательство. Как право, связанное с недвижимостью, сервитут подлежит регистрации. При переходе права собственности на обременённую сервитутом недвижимость сервитут сохраняется.

Сервитут может быть прекращён по требованию собственника обременённой вещи, в том числе если он не может использовать свою собственность по целевому назначению, а также в случае, если отпали основания, в связи с которыми сервитут был установлен.

Сервитут не является самостоятельным правом, не может быть отдельным предметом договоров и сделок.