Складско́е хозя́йство Москвы́ и Моско́вской о́бласти, совокупность логистических мощностей столицы России и её окрестностей.

Общий объём предложения складских площадей в Москве и Московской области составляет 25 млн м² (1 квартал 2023; из них в Москве 5,5 млн м², в Московской области 19,5 млн м²). Ежегодно рынок площадей прирастает на 5-7 %. Доля свободных площадей 3,0 % (2022), с 2015 г. активно сокращалась до исторического минимума в 0,3 % (2021).

Формирование современного складского комплекса Москвы и Московской области

До 2000-х гг. основной объём складских площадей находился в пределах МКАД, мощности были представлены преимущественно некачественными складами классов C и D. В 2000-е гг. складские застройщики освоили территории рядом с МКАД (здесь размещались первые качественные склады «последней мили» на постсоветском пространстве) и в 10–20 км от МКАД близ грузовых терминалов аэропортов: в то время именно авиатранспортом доставлялись товары, требующие хранения на качественных складах.

Основной объём нового строительства пришёлся на 2010-е гг. Наиболее популярной зоной для размещения складских комплексов стала зона в 10–30 км от МКАД. На неё и ныне приходится 48 % всего объёма предложения в Москве и Московской области. За счёт этой территории наблюдался основной прирост предложения и в 2020–2022 гг., однако новое строительство сдвигается в зону 30–40 км от МКАД.

В 2020 г. новое строительство обеспечивалось преимущественно вводом складских объектов, находящихся в собственности компаний. В кризис высокие риски инвестирования в капитальные объекты привели к росту собственной складской сети компаний. В 2021 г. 60 % введённых объектов построены по модели build-to-suit (под требования конкретного заказчика), которую активно освоили как ритейлеры, так и логистические операторы. В 2022 г. многие спекулятивные (т. е. без конкретного клиента) проекты были заморожены, достраивались значительные по площади объекты build-to-suit и собственные складские объекты крупного бизнеса.

Конфигурация расположения

География складской деятельности на современном этапе охватывает все сектора и пояса Московского региона. Наибольшая плотность складской недвижимости (более 50 объектов на 1 тыс. км²) характерна для самой Москвы в пределах МКАД, а также для восточного (Балашиха, Ногинск), северо-западного (Зеленоград, Солнечногорск) и южного (Подольск, Домодедово) секторов Московской области от МКАД до Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД).

Московская агломерация буквально «обрастает» складскими комплексами, плотностный ареал их размещения соединяет Москву и города Московской области в единый ареал с Калугой, Тулой и Новомосковском. С незначительными разрывами к складскому комплексу Московской агломерации примыкают Тверь и Владимир, постепенно формируется единый плотностной ареал складской недвижимости Московской и Ярославской агломераций. В агломерационную зону Москвы можно включить Гагарин. К факторам, способствующим формированию логистического пояса Московской агломерации, относятся величина и интенсивность грузопотока по направлению, плотность постоянного населения и объём свободных земельных площадей под строительство.

Высокая плотность складской недвижимости (25–50 объектов на 1 тыс. км²) характерна для зоны между МКАД и ЦКАД. Плотностный ареал выходит за пределы ЦКАД на Владимирском (от Ногинска до Орехово-Зуево, за счёт размещения индустриальных парков с собственной складской инфраструктурой), Ярославском (до Сергиева Посада, где в 2014–2022 создавались логопарки «PNK Парк Пушкино», «Деловые Линии», «Юниверсал Логистикс», индустриальный парк «Софрино»), Ленинградском (до Солнечногорска, логопарки «Радумля», «Север», складской комплекс «Мираторг»), Тульско-Каширском направлениях (индустриальный парк «Южные Врата»). Повышенная плотность складской недвижимости наблюдается в районе Каширы (индустриальный парк особой экономической зоны «Ступино Квадрат»).

Низкая логистическая освоенность Дмитровского и Волоколамского направлений связана с особенностями землепользования соответствующих секторов Московской области, однако до Икши и Истры на обоих направлениях соответственно отмечается высокая плотность складской инфраструктуры. Создаются крупные индустриальные и логистические парки: «PNK Парк Белый Раст» и «Ориентир Север» на севере, «Ориентир Запад» и «Кулон-Истра» на западе. Менее вытянутые логистические направления – Владимирское (восточное) и Ленинградское (северо-западное): в обоих случаях основными центрами выступают крупные города (Ногинск и Солнечногорск соответственно). Расположенные дальше от Москвы Орехово-Зуево и Клин являются, скорее, перспективными центрами логистики. Высокий спрос на логистические услуги поддерживается Балашихой и Зеленоградом, в том числе расположенными в городах промышленными предприятиями.

Самая низкая обеспеченность складской недвижимостью характерна для зоны более 60 км от МКАД, где в 2020–2022 гг. практически не наблюдалось прироста предложения. Существующий объём складских площадей обеспечен на 70 % строительством 2010-х гг.

Северный сектор (Клин, Зеленоград, Лобня) обладает развитой, но загруженной логистической инфраструктурой. Складские площади данного сектора высоко востребованы за счёт близости к грузовому авиатерминалу Шереметьево. По состоянию на 2023 г. на северном направлении не ожидается ввода крупных спекулятивных складских объектов, которые бы повысили уровень вакансии (долю свободных площадей).

Южное (Чехов, Домодедово, Подольск) и юго-западное (Троицк, Селятино, Наро-Фоминск) направления характеризуются очень загруженными складскими площадями, но имеют значимый потенциал для развития. Долгое время на южном направлении вводились наиболее крупные проекты – «Коледино», «PNK Парк Домодедово», «PNK Парк Чехов».

Наименьшей долей свободных складских помещений, доступных для арендаторов, обладает северо-восточное направление (Пушкино, Софрино, Сергиев Посад). Низкая вакансия связана с уходом с рынка заказчиков в строящихся объектах: «PNK Парк Пушкино», индустриальном парке «Холмогоры», логопарке «Софрино». Более значительный по объёму ввод новых мощностей ожидается на восточном направлении (Ногинск, Щёлково, Орехово-Зуево) и юго-востоке (Томилино, Люберцы, Раменское, Коломна, Егорьевск), однако на данный момент мощности направления также заполнены практически на 100 %.

За 2020–2021 гг. были построены и заняты все качественные складские площади на западном и северо-западном направлениях (Красногорск, Истра, Можайск). Низкие уровни вакансии связаны преимущественно с низкими объёмами предложения на данных направлениях и необходимостью строительства новых качественных объектов build-to-suit. C 2022 г. на фоне сокращения грузопотока из Европы наблюдается снижение спроса на Новорижском направлении.

На периферии агломерации для достижения эффекта масштаба вводятся наиболее крупные объекты складской недвижимости классов А и В (наиболее новые, качественные складские помещения). Ближе к ядру агломерации располагаются небольшие складские объекты, которые позволяют арендаторам экономить на издержках хранения своей продукции и коммунальных платежах, в том числе небольшие склады «self-storage» (для хранения личных вещей). Концентрация складских объектов наблюдается вблизи крупных торговых центров и рынков (рынок «Садовод», торговые центры «Щёлково», «Мега Тёплый Стан», торгово-промышленная зона «Алтуфьево») а также близ бывших и действующих промплощадок (площадка Лианозовского электромеханического завода, промплощадки «Реутов», «Очаково-Матвеевское», «Бирюлёво», складской комплекс «Северный Терминал»).

Привлекательность ядра агломерации – Москвы – объясняется необходимостью наличия «последней мили». В ядре используются небольшие склады – сортировочные центры, однако бо́льшая часть существующих складских помещений – это морально устаревшие дорогие советские фонды. Привлекательность периферии агломерации обусловлена наличием больших дешёвых земельных участков под строительство крупных распределительных центров, низкими ставками аренды. В то же время периферия агломерации испытывает нехватку качественной транспортной инфраструктуры и квалифицированных трудовых ресурсов для обслуживания складов.

Крупнейшие складские объекты

Крупнейшие действующие складские объекты Москвы и Московской области: логопарк «Софьино» (2013; посёлок Быково, Раменский городской округ; в составе компании «Логопарк Менеджмент»; 826 тыс. м²), индустриальный парк «Южные Врата» (1-я очередь введена в 2009, 2-я очередь в 2012; Домодедово; 580 тыс. м² в 2023), производственно-складской комплекс «Атлант-Парк» (основан в 1992 как «Атлант-Металлопласт», современное название с 2015; рабочий посёлок Обухово, Богородский городской округ; 570 тыс. м²), «Северное Домодедово» (2008; Домодедово; в составе компании Multinational Logistics Partnership, 540 тыс. м²), «PNK Парк Пушкино 2» (2021; городской округ Пушкино; в составе компании PNK group; 450 тыс. м²), «PNK Парк Валищево» (2016; Валищево, городской округ Подольск; в составе компании PNK group; 406 тыс. м²), логопарк «Быково» (2005; рабочий посёлок Быково, Раменский городской округ; в составе компании «Логопарк Менеджмент»; 400 тыс. м²), «PNK Парк Северное Шереметьево» (2014; Глазово, Дмитровский городской округ; в составе компании PNK group; 350 тыс. м²), «MLP Чехов» (2009; городской округ Чехов; с 2015 в составе компании Multinational Logistics Partnership; 380 тыс. м²), «PNK Парк Чехов 2» (2015; городской округ Чехов; в составе компании PNK group; 315 тыс. м²), «PNK Парк Внуково» (2013; Шарапово, Новомосковский административный округ Москвы; в составе компании PNK group; 309 тыс. м²), «PNK Парк Домодедово 1» (2021; Домодедово; в составе компании PNK group; 280 тыс. м²), распределительный центр Wildberries в Коледино (2019; Коледино, городской округ Подольск, 260 тыс. м²), логопарк «Сынково» (2016; Новогородово, городской округ Подольск; 257 тыс. м²), логопарк «Malltech Крекшино» (2012; Крёкшино, Новомосковский административный округ Москвы; 253 тыс. м²), логопарк «Ориентир Север 2» (2013; Литвиново, Солнечногорский городской округ; 217 тыс. м²).

Основные девелоперы и пользователи

Крупнейшие девелоперы на рынке Московского региона – PNK group (2004), Raven Property Group (2005), Multinational Logistics Partnership (2005), «Профессиональные логистические технологии» (2016), «Ориентир» и др.

Основными генераторами спроса на склады в Москве и Московской области становятся онлайн-ритейлеры: в 2022 г. на них пришлось 44 % сделок, в 2019 г. – только 7 %. Крупные складские проекты реализовали цифровые ритейлеры Wildberries (распределительный центр в Электростали), Ozon (в «PNK Парк Пушкино 2»), DNS (индустриальный парк «Холмогоры»), «Яндекс.Маркет» (логопарк «Софьино»).

Следом за онлайн-ритейлерами в структуре спроса – розничные ритейлеры (22–23 % сделок), до 2020 г. они выступали ключевым драйвером роста рынка складской недвижимости. Под компанию X5 Group введены складской комплекс в логистическом парке «Новая Рига» (2022; деревня Падиково, городской округ Истра; 85 тыс. м²), распределительный центр в индустриальном парке «Ориентир Север 4» (2020; деревня Литвиново, Солнечногорский городской округ; 43 тыс. м²). Под торговую сеть «ВкусВилл» были построены распределительные центры в Мытищинском городском округе (2021; посёлок Вешки; 108 тыс. м²) и Домодедово (2022; 109 тыс. м²). В 2022 г. розничные ритейлеры временно приостановили развитие складских сетей в столичном регионе из-за насыщения складскими площадями и смещения стратегических приоритетов в сторону расширения региональных логистических сетей после завершения основных build-to-suit проектов.

Производственные и логистические компании реализовали 17 % всех сделок со складской недвижимостью в 2022 г., что в целом соответствует уровню предыдущих лет. Промышленные предприятия формируют спрос на логистическую инфраструктуру на периферии агломерации. Производственные компании генерируют спрос на небольшие блоки, но хотя их спрос на инфраструктуру постепенно повышается (на фоне импортозамещения и трансформации цепей поставок), они не смогут заменить в полной мере ушедшие с рынка зарубежные компании.