Суперфиций

Суперфи́ций [лат. superficies (solo cedit) – cтроение (следует за землёй)], ограниченное право пользования чужим земельным участком, предполагающее возведение строения; право застройки. Это понятие было впервые сформулировано в римском праве, где суперфиций рассматривался как разновидность права на чужие вещи (лат. jus in re aliena). Суперфиций отличался от аренды тем, что имел вечный и наследственный характер и мог отчуждаться вне зависимости от согласия владельца земли. Изначально суперфиций относился только к государственным и общественным землям, позднее его применение расширялось. В Средние века в рамках суперфиция стало допустимым строительство не только на поверхности, но и под землёй, разведение растений, устройство парков и садов, сооружение новых этажей на уже выстроенных зданиях и т. д.

В отличие от классических сервитутов, основа суперфиция – соглашение между собственником земельного участка и собственником возведённой на нём недвижимости. Также суперфиций может возникнуть, если собственник земельного участка своевременно не оспорил возведение на нём строения.

Суперфиций устанавливается на определённый или неопределённый срок и может быть передан по договору и по наследству, а также выступать предметом залога. Суперфициарий обязан уплачивать собственнику земельного участка оговорённую соглашением плату, а также установленные законодательством налоги и сборы.

Суперфиций прекращается в силу истечения срока соглашения, либо при отказе суперфициария от своего права, либо в случае приобретения суперфициарием земельного участка или выкупа возведённого строения собственником земельного участка, а также в случае уклонения суперфициария от оплаты собственнику земельного участка или уплаты налогов и сборов, застройки участка в определённый соглашением срок, при длительном неиспользовании возведённого строения. Гибель строения не является основанием прекращения суперфиция. После прекращения суперфиция собственник земельного участка может потребовать привести его в первоначальный вид, освободив его от строения.